Immobilier : en 2019, moins d’apport, un emprunt plus élevé et une durée d’emprunt record

C’est la bonne nouvelle de cette étude annuelle, car les revenus moyens des foyers emprunteurs sont revenus -très légèrement- à la hausse . Ainsi, ils s’établissent en 2019 à 4 549 € nets par foyer contre 4 376 € en 2018 mais ils sont loin des 5 134 € atteint en 2017.

Le portrait de l’emprunteur en 2019 France entière (hors renégociation) – en comparaison avec 2018

1) Des revenus moyens légèrement en hausse

Pas de grand changement sur les revenus moyens des emprunteurs si ce n’est une très légère hausse les portant de 4376€ en 2018 à 4549€ en 2019. Cependant, ils restent très nettement inférieurs à ce que nous observions les années précédentes. Pour rappel, ils étaient à : plus de 5100€ en 2017 et près de 5500€ en 2016. C’est la seconde année depuis 2014 que le foyer moyen emprunteur affiche des revenus nets autour de 4500€.

Ces niveaux de revenus qui s’entendent par foyer ne subissent pas de hausses importantes et restent donc très nettement inférieurs aux niveaux des années précédant 2018
explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com
Cependant l’écart de revenus entre les différentes agglomérations reste notable avec un record jamais atteint de 8746€ de revenus nets par foyer à Paris et 3195€ à Perpignan par exemple ; et nous constatons sans surprise que les villes de taille moyenne ne dépassent que très rarement les 5000€ de revenus quand la plupart des grandes agglomérations à l’exception notable de Montpellier flirtent souvent avec 5500€ et les dépassent même comme à Nice par exemple, ajoute-t-elle

En regardant plus attentivement, nous observons une hausse à Paris, Rennes et Strasbourg, un statu-quo sur les revenus à Lyon et une baisse à Montpellier, Bordeaux, Nantes et Marseille.

2) 36 ans et 1 mois

C’est l’âge moyen de l’emprunteur en 2019, soit à un mois près le même qu’en 2018. Pour rappel, il était âgé de 37 ans en 2016, 36,9 ans en 2017 et 37,6 ans en 2015. Concernant la répartition par tranche d’âge des emprunteurs, 64% ont moins de 40 ans, 45% ont moins de 35 ans et 24% ont moins de 30 ans. C’est à Perpignan qu’il est le plus âgé à 39 ans et 3 mois, alors que c’est à Lyon qu’il est le plus jeune à 30 ans et 8 mois.

Le dynamisme de la capitale des Gaules notamment en terme d’emplois, explique certainement la jeunesse relative des acquéreurs, c’est en effet la ville qui offre le plus d’emplois en CDI en France*

commente Maël Bernier

3) un apport moyen en baisse

L’apport moyen des emprunteurs est en nette baisse en 2019 à 13 900€ (moins 4100€), pour 18 000€ en 2018. C’est un record et l’explication est très simple : les banques se sont montrées beaucoup moins exigeantes cette année, et les acquéreurs ont pu emprunter en n’utilisant pas ou peu leur épargne.

En rapportant l’apport moyen à la transaction moyenne, nous constatons que l’apport représente un peu moins de 6% du montant total de l’opération, soit moins que les frais annexes liés à une acquisition
explique Maël Bernier
Cette part est la plus faible jamais constatée depuis 6 années que nous réalisons cette étude
ajoute-t-elle

A titre d’anecdote, notons que dans 4 villes, à savoir Le Havre, Le mans, Clermont Ferrand et Perpignan, plus de la moitié des acheteurs ont emprunté avec aucun apport, c’est-à-dire sans le moindre euro déboursé.

4) un emprunt moyen en hausse

Jeu des vases communiquants avec le paragraphe précédent, notamment dans une situation de relative stabilité des prix : quand l’apport baisse, l’emprunt augmente. Encore plus illustrant, la baisse d’un côté correspond à quelques centaines d’euros près à la hausse de l’autre. Si l’apport diminue de 4100€, l’emprunt moyen augmente lui d’un peu plus de 6000€ (223 000€ en 2019). C’est la preuve que les Français ont choisi d’emprunter et de garder un maximum d’épargne.

Les taux d’intérêt extrêmement bas qui permettent un emprunt très peu couteux, leur ont permis de limiter considérablement le recours aux fonds propres ou mieux encore à ceux ne disposant que de très peu d’épargne d’accéder à la propriété
précise Mael Bernier

5) Une transaction moyenne en très légère hausse

En 2019, les prix de l’immobilier se sont globalement stabilisés à part dans des très grandes agglomérations qui poursuivaient un rattrapage par rapport à d’autres grandes métropoles ou encore dans des villes très à part comme Paris. La transaction moyenne s’est ainsi appréciée d’un peu moins de 3 000€ au niveau national, soit la plus faible évolution depuis 2016, ce qui illustre clairement le tassement des prix.

S’il est vrai que l’évolution du montant de la transaction marque cette année un ralentissement, il est juste de rappeler qu’à Paris et a contrario de la plupart des villes françaises y compris Bordeaux et Lyon, la transaction moyenne bondit de plus de 45 000€ à 547 000€ soit pour un prix moyen au m² de 10 500€, une surface de 52m² !

6) La durée moyenne du prêt s’allonge notablement

C’est la première fois depuis que nous réalisons cette étude que la durée moyenne d’un emprunt dépasse nettement 20 ans, en effet, la durée moyenne s’établit pour 2019 à 21 ans et 6 mois soit la durée plus longue jamais observée.

Les politiques des banques qui ont multiplié les produits sur 25 ans ont eu un effet direct sur la durée moyenne des emprunts contractés, ainsi plus de 40% des prêts se sont signés sur 25 ans en 2019 alors que dans les dix dernières années, la durée moyenne variait entre 18 et 20 ans explique Mael Bernier

*chiffres jobijoba « étude Work&live » publiée en octobre 2019

Les chiffres par ville

Acheter sa maison au rabais grâce au Black Friday, c’est possible

Tous les ans se tient l’évènement commercial attendu par tous, notamment pour faire les courses des fêtes de fin d’année. Il s’agit bien évidemment du « Black Friday », un vendredi durant laquelle les consommateurs peuvent trouver des biens d’équipement à prix moindre. Mais petite nouveauté cette année, les maisons font également partie des offres promotionnelles.

Les professionnels du secteur s’improvisent commerçants

À la manière des commerçants venus installer leurs étals, les promoteurs et agents immobiliers se sont prêtés au jeu du Black Friday et ont proposé de nombreuses promotions à leurs clients.

Bien entendu, des biens sont mis en vente et, comme à l’accoutumée, leurs prix font l’objet de remises significatives.

Le promoteur Cogédim, en partenariat avec la plateforme d’enchères immobilières Kadran, a donné un petit côté ludique à sa méthode de vente. Pendant 3 jours, chaque logement commercialisé voit son prix de départ se réduire toutes les 30 secondes, jusqu’à ce qu’un client accepte l’offre ainsi affichée.

Un autre promoteur a décidé d’offrir à ses clients les frais de notaire pour chaque promesse de vente signée. L’opération impliquait 29 logements et, pour en profiter, les acheteurs devaient se manifester entre le 29 novembre et le 1er décembre inclus.

Les vendeurs sont également gâtés

Pour leur part, les agents immobiliers ont proposé leurs services en consentant d’énormes rabais sur leurs honoraires. Les ménages qui ont déposé leur dossier de mise en vente à l’agence Laforêt de Montauban entre le 25 et le 30 novembre ont pu économiser 30 % sur la rémunération de celle-ci. L’agence se dit satisfaite de son opération et a déjà annoncé qu’elle réitèrera l’expérience pour l’année prochaine.

Avec l’envolée inlassable des prix, le Black Friday constituait une occasion idéale pour les aspirants à la propriété de concrétiser leur projet.

Pour ceux qui sont en plein remboursement, les taux continuent de se maintenir à un niveau très bas et les banques sont toujours en quête de nouveaux clients. Ce qui implique que renégocier son prêt immobilier reste une alternative intéressante pour celui qui n’a pas pu profiter du Black Friday de l’immobilier. Ou alors, il peut prendre son mal en patience et attendre l’édition de l’année prochaine.

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